買學區房卻難落戶：遇上戶口“老賴”咋辦？【2】

　　剖析

　　為何隻能告他違約

　　不能強行讓他遷戶

　　去年，朝陽區的王女士購買了黃先生名下的一套學區房，雙方在協議上約定30日內，黃先生須將戶口遷出，逾期未遷將向王女士支付違約金。但直到兩個月后，黃先生才將戶口遷出。不滿的王女士將他訴至法院索賠違約金20萬元。

　　黃先生表示，不是自己不願意遷走，他曾多次到派出所辦理戶口遷出手續，但自己新購房屋的原房主遲遲不遷出戶口，導致他也無法將自己的戶口遷進去。黃先生認為這是國家政策的問題，對此也很無奈，“我也不是故意要違約的。”

　　黃先生的尷尬處境並非個例。購房落戶為何這麼難？其產生根源就在我國戶籍管理制度上。

　　據記者了解，我國現行戶籍制度對此並無明文規定，屬於政策空白。根據1958年由全國人大常委會頒布實施的《戶口登記條例》並沒有涉及戶口強制遷出的規定，使得現實中，落戶糾紛隻能以協調為主。

　　那麼，能否通過訴訟強制舊房主遷出戶口？

　　“這不太可能，法院在作出民事判決時，必須考慮到判決的實際可執行性。”張法官表示，戶口遷移是一項具體行政行為，在不能確認條件是否滿足時，法院不能作出判決。而且，即使通過公安機關處理戶口糾紛時，購房人的戶口可能也無法遷入。

　　對於這類訴訟請求，法院一般會以戶口遷移屬於行政訴訟而非民事訴訟管轄范圍，或戶口遷移請求超出法院的受理范圍為由駁回起訴。

　　如何解決“遷戶難”問題？一些“他山之石”可用來借鑒。

　　2010年，上海市設置了“公共戶”制度，規定派出所可以按實際需要擇址設立“公共戶”，如果本市居民因房屋出售造成不能辦理正常落戶手續的，可向落戶地派出所申請在“公共戶”辦理戶口登記，經派出所批准后，辦理入戶手續。這就解決了因戶口無處遷移，“賴”在別人房子裡的問題。

　　此項政策出台后，上海市法院完全可以判決舊房主遷出戶口，而不用再擔心實際可執行性的問題，這也徹底解決了戶口糾紛中司法審判與行政管理的銜接問題。

　　支招

　　一定要將

　　戶口遷出時間

　　寫進合同

　　“購買學區房前，買賣雙方應該就交易目的進行充分的溝通，賣方有義務將房屋現狀（包括戶籍現狀）進行如實及充分的說明。”北京市康達律師事務所蔡玲玲律師為打算購買學區房的家長提一些規避風險的建議：

　　要將“合同目的”、“戶口遷出時間”及“違約責任”寫進房屋買賣合同裡。

　　“不能因為心照不宣就未在合同中列明，如果購房的目的是為了讓孩子就讀 學校，則‘戶口遷出時間’的約定是合同的重要條款，一旦賣方違反了戶口遷出的約定，買方是可以解除合同並要求對方承擔違約責任。”蔡律師稱：“這點跟普通購房合同稍有些區別，所以必須將該條款落實在紙上，才能有理有據。”

　　家長在購房前要了解當地教委及學校的招生規定。

　　北京各區的招生政策一變再變，像石景山區，今年首次提出“每個購房地址6年內隻能協調一次入學申請”，同樣的規定也存在於海澱區。之前還曾出現過落戶滿三年的硬性要求。“受生源人數等影響，學校對每年的招生區域也會適當進行調整，因此購房前要適當了解學區的劃分情況，特別是對於兩個學區交界線附近的房產更要當心。”

　　因此，家長在購房時要考慮好孩子上學時間和現在使用房子名額的孩子就讀幾年級。如果中途政策發生改變導致孩子不能按原計劃入學的，家長不能以此為由要求解除合同。

　　家長在購房前要摸清房屋戶口狀況。

　　要了解入學名額有沒有被佔用，房屋是否多次倒賣，挂在該房屋上的戶口有幾人，是否全部遷出。

　　北京發生過這樣一個案例。家長購得學區房，舊房主按約將戶口遷出。在為孩子落戶時，家長發現舊房主孫子的戶口仍未遷出，且孫子的年齡比自己孩子大。如果按照“每個購房地址6年內隻能協調一次入學申請”，入學資格自然被舊房主的孫子佔用。

　　家長最好問清楚舊房主會將戶口遷至何處？遷戶條件是否成熟？北京市戶籍管理比較嚴格，如果舊房主稱自己會遷至朋友或同事家，那麼家長就要考慮遷戶的可行性了。 （嚴琪）