买学区房却难落户：遇上户口“老赖”咋办？【2】

　　剖析

　　为何只能告他违约

　　不能强行让他迁户

　　去年，朝阳区的王女士购买了黄先生名下的一套学区房，双方在协议上约定30日内，黄先生须将户口迁出，逾期未迁将向王女士支付违约金。但直到两个月后，黄先生才将户口迁出。不满的王女士将他诉至法院索赔违约金20万元。

　　黄先生表示，不是自己不愿意迁走，他曾多次到派出所办理户口迁出手续，但自己新购房屋的原房主迟迟不迁出户口，导致他也无法将自己的户口迁进去。黄先生认为这是国家政策的问题，对此也很无奈，“我也不是故意要违约的。”

　　黄先生的尴尬处境并非个例。购房落户为何这么难？其产生根源就在我国户籍管理制度上。

　　据记者了解，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。根据1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，使得现实中，落户纠纷只能以协调为主。

　　那么，能否通过诉讼强制旧房主迁出户口？

　　“这不太可能，法院在作出民事判决时，必须考虑到判决的实际可执行性。”张法官表示，户口迁移是一项具体行政行为，在不能确认条件是否满足时，法院不能作出判决。而且，即使通过公安机关处理户口纠纷时，购房人的户口可能也无法迁入。

　　对于这类诉讼请求，法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围，或户口迁移请求超出法院的受理范围为由驳回起诉。

　　如何解决“迁户难”问题？一些“他山之石”可用来借鉴。

　　2010年，上海市设置了“公共户”制度，规定派出所可以按实际需要择址设立“公共户”，如果本市居民因房屋出售造成不能办理正常落户手续的，可向落户地派出所申请在“公共户”办理户口登记，经派出所批准后，办理入户手续。这就解决了因户口无处迁移，“赖”在别人房子里的问题。

　　此项政策出台后，上海市法院完全可以判决旧房主迁出户口，而不用再担心实际可执行性的问题，这也彻底解决了户口纠纷中司法审判与行政管理的衔接问题。

　　支招

　　一定要将

　　户口迁出时间

　　写进合同

　　“购买学区房前，买卖双方应该就交易目的进行充分的沟通，卖方有义务将房屋现状（包括户籍现状）进行如实及充分的说明。”北京市康达律师事务所蔡玲玲律师为打算购买学区房的家长提一些规避风险的建议：

　　要将“合同目的”、“户口迁出时间”及“违约责任”写进房屋买卖合同里。

　　“不能因为心照不宣就未在合同中列明，如果购房的目的是为了让孩子就读 学校，则‘户口迁出时间’的约定是合同的重要条款，一旦卖方违反了户口迁出的约定，买方是可以解除合同并要求对方承担违约责任。”蔡律师称：“这点跟普通购房合同稍有些区别，所以必须将该条款落实在纸上，才能有理有据。”

　　家长在购房前要了解当地教委及学校的招生规定。

　　北京各区的招生政策一变再变，像石景山区，今年首次提出“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”，同样的规定也存在于海淀区。之前还曾出现过落户满三年的硬性要求。“受生源人数等影响，学校对每年的招生区域也会适当进行调整，因此购房前要适当了解学区的划分情况，特别是对于两个学区交界线附近的房产更要当心。”

　　因此，家长在购房时要考虑好孩子上学时间和现在使用房子名额的孩子就读几年级。如果中途政策发生改变导致孩子不能按原计划入学的，家长不能以此为由要求解除合同。

　　家长在购房前要摸清房屋户口状况。

　　要了解入学名额有没有被占用，房屋是否多次倒卖，挂在该房屋上的户口有几人，是否全部迁出。

　　北京发生过这样一个案例。家长购得学区房，旧房主按约将户口迁出。在为孩子落户时，家长发现旧房主孙子的户口仍未迁出，且孙子的年龄比自己孩子大。如果按照“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”，入学资格自然被旧房主的孙子占用。

　　家长最好问清楚旧房主会将户口迁至何处？迁户条件是否成熟？北京市户籍管理比较严格，如果旧房主称自己会迁至朋友或同事家，那么家长就要考虑迁户的可行性了。 （严琪）