聚焦：高校社会化学生公寓缘何要回购？【3】

　　高校社会化学生公寓渐成“定时炸弹”

　　“社会化学生公寓只能在短期内解决学生住宿等问题，随着物价上涨，特别是收费政策不配套等问题凸显，合作双方矛盾逐渐激化。”刘宛晨表示，育人功能作为学校追求的主要目标之一，无论公寓管理是否为社会化形式，学校都必须对学生负责，对公寓的稳定运行负责。但对企业而言，学生公寓只是企业的一个投资项目而已，追求的是成本最小化和利益最大化。经营管理理念不同导致矛盾在多处爆发。

　　在硬件建设方面，社会化学生公寓普遍存在商业设施齐全，而文化、体育等设施不足，育人功能欠缺等问题。

　　在建设标准方面，由于投资企业尽量降低建设成本，使得学生公寓设计标准普遍偏低，建设质量参差不齐。

　　在管理服务方面，由于企业本着成本最小化的原则，降低企业物业管理成本，队伍素质和服务水平较低，难以满足学校和学生需求。

　　此外，由于建材价格上涨，国家金融、税收政策变化和物价上涨等原因，社会化学生公寓项目建造、运营成本大幅上涨，社会化学生公寓不同程度地遭遇经营困境。

　　刘宛晨及其团队通过大量走访社会化学生公寓参与企业负责人、高校领导等，并对政策进行研究后，对导致社会化学生公寓项目陷入困境的原因进行了总结分析。

　　“在建造学生公寓时，由于学校未能按合同及时提供能进场施工的工地，随后又要求赶工期，加上建材价格大涨，建造的成本就大幅上升。”江南经典投资开发有限公司董事长梁瑛称，由于学校的过失，致使建造成本增加1000多万元。

　　“投入运营后，首先面临的困难就是贷款利率上升。”刘宛晨表示，2000年以来，银行中长期贷款基准利率不断上调，年利率由5.76％上涨至2007年的7.83％，部分民间借贷等贷款利率上调更高。

　　“水电费也大幅上涨，湖南省明文规定，高校每月需向每位学生免费提供5度电、3吨水。”刘宛晨经过测算，受通货膨胀、物价上涨等因素影响，同2000年相比，在2009年时，社会化学生公寓项目办公费用上涨了118％，物业维修费用上涨了270％以上。

　　在物价不断上涨的背景下，教育部、财政部、国家发改委等部门于2003年、2005年与2009年先后三次联合发文，禁止收费标准上调。

　　何学东告诉记者，由于以上政策原因，湖南省社会化学生公寓收费标准从2000年至今一直未变，四人间每人收费不能超过1200元，六人间收费每人不能过1000元，住宿费是社会化学生公寓最主要的收入，这导致项目收入未与经营成本同步调整，利益与公益之间的矛盾日趋激烈。

　　刘宛晨表示，社会化学生公寓项目经营成本在2008年利率最高时，比2000年上涨了44％，即使在2009年最低利率时，也比2000年上涨了23％，经营成本与项目收入严重不协调。随着物价和利率继续上涨，亏损日趋严重。

　　刘宛晨及其团队选取了湖南省具有代表性的10个学生公寓项目，以其经营情况作为样本，经过统计发现。社会化学生公寓人均建筑面积10平方米，人均投资14000元，项目贷款占总投资的65％。

　　刘宛晨及其团队构建一个模型进行比较，他们假设项目总建筑面积为10万平方米，入住l0000名学生，投资14000万元，项目贷款9100万元。项目年总收入由学生公寓租金、门面收入和食堂收入组成。其中项目年总收入按1300万元计算，学生公寓租金按每人1200元／年、每年收入为1200万元计算，其他收入按每年100万元计算，企业严重亏损。

　　据此，刘宛晨分析称，出现亏损的根本原因并非企业经营管理不善所致，而是由于项目的市场运作方式与服务公益性要求之间的矛盾日益激化。

　　据刘宛晨及其团队调查，很多社会化学生公寓项目存在无法按时支付物管人员工资、水电费等现象，部分严重的已经发生过停水、停电等事故。部分社会化学生公寓项目的贷款无法按计划偿还，导致企业与银行之间信用关系不断恶化。如果银行采取起诉形式，走法律途径，对学校公寓实行拍卖偿债，将形成一系列恶性循环。

　　刘宛晨及其团队调查得知，在严峻的经营压力下，部分面临破产的投资企业拟通过诉讼程序，依据“情势变更”的原则解除与高校的合作关系。湖南省20家投资企业曾通过法律程序，向教育部、财政部和国家发改委提出了国家行政赔偿申请，并将启动行政诉讼程序。

　　刘宛晨表示，高校社会化学生公寓面临的运营困境已经危及社会及高校的和谐稳定，例如投资企业、物管人员与入住学生的冲突事件时有发生；投资企业与施工单位矛盾日益激化，已发生多起民工冲击校园事件。

　　“高校社会化学生公寓已不适合当下形势，所有相关方的利益都受损。”何学东担忧地说，由于高校社会化学生公寓问题频出，部分学生甚至上街游行，学校要尽力维稳，难以安心教学；投资企业面临严重亏损，苦不堪言；入住学生因服务不佳，难以享受安稳舒适的居住环境。