80后要成买房主力军了? 

--专访北师大房地产研究中心主任董藩教授

2007年12月10日08:20  来源:中国青年报

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  今年党的十七大报告中,住房问题被列为人民群众当前最关心、最直接、最现实的利益问题之一,受到了空前的重视。

  “父母辈”的人热切关注住房问题本无可厚非。令人吃惊的是,买房问题如今已经扩展到了尚处在“孩子辈”的大学生群体中。今年10月25日,一场围绕着“80后一代的买房问题”的主题演讲火爆异常。北京师范大学可容纳200多人的教八楼101教室里挤进了将近300人。主讲人是北京师范大学房地产研究中心的主任董藩教授。

  讲座已经过去了1个多月,这个话题在校园内的热度依然有增无减。到底“80后”该不该买房?“80后”这一代人什么时候买房最合适?为此,12月4日~7日,中国青年报社会调查中心与腾讯网联合实施了一项在线调查(8178人参与,其中“80后”占62.6%,“70后”占30.0%,1970年以前出生的人占6.5%,“90后”占0.9%),并就此事对董藩教授进行了专访。

  《中国青年报》:当时讲座的题目为什么定为“80后一代的买房问题”呢?

  董藩:现在从本科生研究生绝大部分都是“80后”,几年后,他们就要面向社会,他们理应关注自己将来的居住问题。还有,学生们研究居住问题也关系到他们是否要离开北京。

  房产问题和他们人生的发展、未来的个人生活、未来事业的基点等都是连在一起的。这些80后的大学生也想听听这些事情,作为老师,我有天然的职责——告诉大家真话。我要告诉他们一个规律性的问题,让学生们清楚现实,然后自己去决策。

  你如果买房准备买在哪个区域?

  省会城市或中等城市

  46.4%

  小城市

  30.1%

  北京、上海、广州等大城市

  23.5%

  《中国青年报》:有人认为大学生面对巨大的就业和工作压力,暂时没有能力买房,你怎么看这个问题?

  董藩:中国年轻人现在买房的钱主要来自家庭的援助。在中国,上下两代人之间的财产是分不清楚的,混在一起的。在西方,18岁成人后家里就不再管你,但在我们这里是不可能的。成人后,你父母也还会说,砸锅卖铁也要供你上大学,你可以一直读到博士,所以这个财产显然是分不清楚的。即使你大学毕业没有工作,家里还要养活你,反过来,你将来也要奉养老人。

  如果父母能够帮忙付首付,而且压力并不是很大的情况下,你就可以扒拉一下你的小算盘算一算买房划不划算。你买了房子还够不够吃饭?如果不够吃饭或者父母压力太大,那肯定是不行的。

  这里有个前提条件是,在能买得起的情况下,你可以选择买还是不买。你买不起也就进不了这个市场,这个话题对你来说也就没有意义。

  在这里我把大学生也看作是普通市民,大家在专业知识背景、教育状况、将来的从业岗位、社会阶层、思想意识等方面差别很大,对房价涨跌认识不一样本不稀奇,但在专业上,我们有自己的解释。

  你买房怎么支付?

  自己和伴侣一起首付并按揭

  55.5%

  父母付首期,自己慢慢按揭

  30.8%

  父母帮忙,一次性支付

  13.7%

  《中国青年报》:据我了解,多数“80后”的职业发展方向还不太明确,工作地点并不固定,他们是不是应该先租房呢?

  董藩:从理财角度看,简单给出这样的结论并不妥当!个人买房一方面是解决居住条件,更重要的是你在和CPI赛跑,跟通货膨胀赛跑。假设多少年之后,你回家乡了,出国了或者要去其他的地方,你把房子卖掉就会发现自己没有吃亏,还赚了30万元~50万元,然后到你去的地方买房绰绰有余。这里牵涉到一个理财观念:是靠钱生钱,而不是靠人挣钱。靠人挣钱是很有限的。

  《中国青年报》:对于“80后”买房时选择小户型或者二手房,您怎么看?

  董藩:这个要根据自己的能力来考虑,没有一个定律。随着我们国家房地产产品结构的调整,大户型价格上涨的速度可能会更快!不过,每个人的情况都不一样,就像学生到了食堂,有的人要吃红烧肉,有的人则吃青菜豆腐,一方面是爱好问题,另一方面也要根据家庭经济基础来决定。

  你是从什么时候着手买房的?

  毕业5年后55.6%毕业3~5年

  26.0%

  毕业后2年内

  14.9%

  大学毕业前

  3.5%

  《中国青年报》:您觉得什么时候买房合适呢?

  董藩:对于大多数人来说,早买比晚买合适。经济学上公认的,房产是普通老百姓最好的理财产品。但从国家宏观调控来讲,可能要破解房价疯涨的这种局面。事实上,老百姓希望房价稳定,但稳定并不意味着下跌!稳定并不意味着你买了就吃亏了。

  房价涨是符合经济学规律的。有一些研究者认为有涨就有跌,以我的观点来说,房价的常态就是上涨的,除非遇到战争、瘟疫以及特殊的政治问题才可能跌。我们看到,美国五六十年来房价基本都在涨,加拿大、英国的房价近年也涨得比较快。

  《中国青年报》:归纳起来,您主张早买房的原因是认为“房价一定不会跌,只可能增长放缓,但增长是一定的”,是这样吗?

  董藩:是,房价上涨是有原因的。因为需求没有受到更多的管制,而供应受到了管制。需求在以更快的速度、更加主动的姿态往前走,而供应相对被动和迟缓。

  有学者做过计算,全社会的收入增加了1000万,房子的需求可能增加1550万,而供应只增加了750万,需求的变化更加主动、强劲,变化的速度也更快,而供应增加的速度比较缓慢。所以从房地产的供求弹性来看,假定消费者是具有购买能力的,那么早买可能更合适。世界上这么多的国家和地区,这么长的历史,我们所能说的房地产泡沫只是香港、日本、泰国、佛罗里达等很有限的几个地方,大多数国家很少发生这样的情况,这是有内在规律在起作用。

  《中国青年报》:最近很多人预期房价会跌,您怎么看?

  董藩:即使下跌也不会像大家想象的那么厉害。很多人不知道,房地产价格是有黏性的,它和股市不一样。股市下跌的时候就像一滴水一样,“哗”一下就掉下来了,所以股市经常有跌停。而房价不会是这样的。房价会像一滴松油一样,看着会下跌,但是却跌不动。

  《中国青年报》:房价跌不动?

  董藩:因为当股票价格下跌的时候任何人都是想抛掉的,就会形成无限的供应,却没有人要买,下跌就成很正常的事情。而房地产市场不会出现这样的局面,即使有下跌趋向的时候,95%的房子也是不进入市场的。

  比如学校的房子不会卖吧?自己住的房子不会卖吧?政府的办公楼也不会卖掉吧?虽然都叫房产,但不进入市场。只有正常交易的房产价格才会有所反应,而需求也不会明显地减少,比如该结婚的还是需要房子,家里添人口还会需要更大的房子。

  房价的运行规律不像股市价格那样波浪式地起伏,它只表现为增长幅度的起伏,比如上一年增长15%,下一年增长6%,都是增值的波动,而不是绝对价格的波动。

  你买房是为了:

  结婚

  66.8%

  房价涨得太快,别人买我也买

  25.1%

  做单身公寓

  8.1%

  《中国青年报》:您觉得什么样的年轻人适合做房产投资呢?

  董藩:我从不在文章里劝谁买房劝谁不买房,我认为做房产投资也有一些前提条件,因为买房的这笔钱数目是比较大的,不要因为买房而影响个人在智力方面的投资。我们认为最好的投资方式还是智力方面的投资。比如说你需要花这笔钱出国读书,或者去读硕士博士,这样你就可以暂缓在房产方面的投资。

  还有一点就是不能对家里造成太大的负担。如果家里能够支撑得起,甚至咬咬牙能够勉强支撑得起的话,这样做是可以的。如果全家人咬牙、瞪眼、跺脚都负担不了你的买房投资行为,而你却非要买,那整个家庭的幸福感和安全感就没有了,也就不会为房产升值而感到高兴,也就没有必要这么做。(实习生 何志坚)

(责编:贺霞)
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