小区配套幼儿园入园难 存产权界定不清等乱象

2010年07月28日08:37  来源:《新京报》

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  目前,小区配套幼儿园的入园难已成为投诉热点。记者调查发现,配套园存在产权界定不清等诸多乱象。

  一方面,区教委会向租用配套园的办园者,收取几十万不等的“国有资产占有费”,而收费标准和用途皆不透明。这要么使得办园者望而却步,要么使得民办园将费用转移给家长。

  而另一方面,由于法规不清晰,致使很多开发商,不交出配套园产权,而将其挪作他用,或者高价租给办园者;导致小区没有幼儿园或出现“天价”幼儿园。

  北京市教委曾表示:将改变小区配套幼儿园的建成方式,以政府为主体,小区配套设施由政府建设与实施,资金来源通过开发土地出让形式来解决。

  还有民办园园长呼吁,应减免“国有资产占有费”,让幼儿园回归公益。

  在2005年以前,李大军没想过自己会办一所幼儿园。

  他是一名高级工程师,曾在某部委任处级干部。2005年,他弟弟意外死亡,李大军接手其留下的育强体育才艺幼儿园。

  育强幼儿园在北京南城的四方景园小区内。

  李大军接手后被层层问题困扰,小区配套幼儿园(以下简称配套园)产权不清晰、设施租金“一日一价”。他甚至后悔将资金投入幼教领域。

  北京师范大学教育学部教师韩小雨博士长期关注社区配套园,发现配套园产权不明晰导致诸多问题。

  “目前,小区配套园的入园难问题,已成为市民投诉多的热点问题。”韩小雨说。

  “我的幼儿园归教委?”

  李大军和开发商共同出资建园,比国家规定多投入420万;丰台教委表示所有产权均归教委

  李大军的弟弟叫李晓东,曾是北京乒乓球队颇有名气的运动员。办一所带有专业选拔性质的幼儿园,是他的梦想。

  2000年前后,李晓东获得一个实现梦想的机会。

  在跟李晓东练习乒乓球的人中,有一个是成寿寺大队的书记。成寿寺大队成立了一个房产开发公司,在方庄桥南,开发了四方景园小区。

  按规定,开发商在兴建四方景园这样大小的社区,需投资300万,完成一个8个班建制的幼儿园,并在建成后的3个月内,交由丰台教委管理。

  2000年前后,正值大批公办园转制、倒闭。李晓东有机会承包四方景园的配套园。

  李晓东为强化幼儿园的体育设施,便与开发商达成协议,在原有投资基础上,李晓东个人再投资160万,开发商再追加投资260万,将原本普通的幼儿园改为拥有室内游泳池和三个训练馆的幼儿园。

  作为高级工程师的李大军,设计了这所幼儿园的所有设施。

  2005年8月,幼儿园兴建过半时,李晓东出车祸去世,哥哥李大军接手了育强幼儿园。

  2006年5月,当李大军和开发商一同去丰台区教委,申报办学许可证时,遇到了他们所没想到的事。

  按规定,教委在接收配套园设施后,需公开招标,选择办园者。李大军说,当时有开发商推荐,也没有其他竞争者,丰台区教委几乎没有犹豫就给了承办权。

  “但是我们被要求每年交付费用。”李大军说。

  教委要李大军交付一笔国有资产占有费。李大军不明白,幼儿园的投资来源于开发商和他弟弟,为何要向教委缴纳这笔费用。

  教委的办公人员向李大军和开发商出示了文件。

  按照2001年出台的《北京市学前教育条例》第二十条规定:“为居住区配套建设的学前教育设施……应当在3个月内交付区、县教育行政部门管理,由区、县教育行政部门举办,或者向社会公开招标举办学前教育机构……”

  李大军回忆说,当时教委这样解释“这规定意味着,管理权属于教委。”

  他还得知,配套园作为公益事业用地,开发商不用交土地出让金。配套园的所有权归国家所有,使用配套园,就要交国有资产占有费。

  李大军和开发商都急了,他们还超出规定,多投资了420万。

  “当时教委说,这笔资产也属于教委,因为它已转化为幼儿园的一部分了,即使不办园,也无法收回这笔钱。”李大军说。

  李大军当时有些哭笑不得,“自己投钱建房子,住的时候还要再交租金,真荒谬。”

  不交产权证不给办园

  李大军每年要缴给教委46万国有资产占有费;这笔费用的收取标准和用途并不透明

  北师大教师韩小雨很能理解李大军和开发商的心情。她说,这主要和现有法规对小区配套园产权表述不清晰有关。

  据了解,从全国来看,北京应是最早提出小区配套园建设标准的地区。1985年,北京市政府即出台了相关规定,其后分别在1994年、2002年、2006年相继出台文件,规范和保障了小区配套园的建设。

  “但对于配套园产权归属至今没有法规明确。”韩小雨说,目前只有《学前教育条例》提到,开发商兴建完配套园后要交由教委管理,但没有提及产权问题。

  “配套园作为公共服务设施,产权理应归国家。”韩小雨说。

  只是李大军当时觉得不公平。但他也不愿再纠缠这个资产归属问题了,“因为不交钱,教委就不给办理办学许可证。”

  李大军只求幼儿园能早点开园。

  他和开发商,将房屋产权证交给教委。李大军还在国有资产使用合同上签了自己的名字。他同意第一年给教委交付15万,此后每年交46万。合同签了5年,2011年到期。

  如今这类情况并不少见。

  由于北京市教育财政经费有限,且投向重点并不在学前教育上,所以目前,小区配套幼儿园绝大多数是由民办幼儿园来承办。

  学者韩小雨调查发现,北京绝大数配套园每年要向区教委缴“国有资产占有费”,收费标准为每年15万至100万不等。各区县有所不同,费用也在逐年增加。

  北京一位教育界人士告诉记者,“国有资产占有费”属于非税收、计划外收入,一般根据幼儿园位置、大小来收取。至于这笔钱的用途,他说,他也不得而知。

  韩小雨说,她从教委得知这笔钱交由国有资产部门。对此,教委拒绝接受采访。

  李大军在交了这笔费用后,随后的手续并不复杂,主要是提交各种证明材料,例如注册资金不低于100万的证明,校舍面积达标的证明、老师的资质等等。

  “如果没有准备齐全,可以随时不断补充。”李大军说。

  3个月后,李大军拿到办学资格证,随后到民政局注册了非企业法人。

  2006年9月,育强幼儿园正式招生。

  “一块地”收两次租金?

  张宏使用小区商业性的配套设施建园,区教委令其缴费否则不办证,开发商亦要收其租金

  北京某民办园园长张宏(化名)在办园时也遇到麻烦。和李大军不同的是,他不仅要给教委缴付国有资产占有费,还被要求给开发商交付租金。

  “那次经历使我的幼儿园差点停办。”张宏说。

  五年前,北京某小区的开发商找到在学前教育界颇有名气的张宏,邀请他,到刚建好的小区开办一所中高档幼儿园,以吸引更多购房者。

  这个小区有教育配套设施,但由于规划得不明晰,已被配套小学占用。

  开发商与张宏商量后,将小区的青少年活动中心租给他办幼儿园。

  张宏和开发商签订租赁合同后,到区教委办理办学许可证时却遇到了麻烦。

  “当时区教委的工作人员告诉我们,幼儿园配套设施产权归教委,经营者要向教委缴纳"国有资产占有费"。”张宏说。

  开发商立刻与教委僵持起来。

  据张宏介绍,青少年活动中心属于商业性的公建配套设施,可以由开发商自己决定用途。开发商认为,这块地已交了土地出让金,成为商业用地,所以不肯将产权交给教委。

  “当时教委表示,不交产权,就不给办证。”张宏说。

  在小区销售时,进驻幼儿园的品牌早已写在售楼合同里,开发商最后口头答应了教委要求,承诺房产证办下来就给教委。

  张宏说,同时开发商也承诺,不要他再交租金,而转向教委缴纳国有资产占有费。

  这样,张宏的幼儿园才得以顺利招生。

  没想到5年后,开发商又拿着租赁合同找到幼儿园,要求张宏交付租金,不然就关幼儿园。

  张宏说,最后双方又闹到教委,开发商和教委都各退了一步:张宏继续办园并缴纳国有资产占有费;教委不再索要产权证,开发商则不再索要租金。

  张宏也有些同情开发商。他说,商业性的公建配套设施产权,理应归开发商,现被教委拿走产权,不合情理。“这也和相关法规缺失有关”。

  开发商将幼儿园挪作他用

  也有很多开发商不交幼儿园产权,并以写字楼价格出租;教委无执法权,听之任之

  王红兵是红缨教育集团总裁。他以加盟连锁的方式,在全国设有500家幼儿园。据他了解,在面对开发商时,教委也并不总是强势。一些开发商就是不将教育设施的产权移交给教委,而教委也无计可施。

  王红兵介绍,开发商会直接将设施租给办园者。而许多办园者也乐意从开发商处租用场地。

  “因为公开招标存在一定的偶然性。”王红兵说,有时还要看办园者和教委的关系,才能决定其是否能中标。

  王红兵承认,在教育部工作的经历为他积累了丰富的人脉,这也成为他在招标中顺利胜出的条件。

  据了解,开发商将配套教育设施,租给办园者时,收取的租金一般都比国有资产占有费高。一般会以所在区域写字楼的价格出租。

  一位办园者告诉记者,他在三里屯附近租用配套教育设施,建筑面积约为1700平方米,开发商每天收取4元/平米。一个月租金就是20多万。

  “但民办园把这些费用转嫁给家长。”王红兵说,所以这也就是为什么有些民办园收费很高。

  在这种情况下,教委自然拒绝为此类民办园发放“办学许可证”。于是这些民办园就成为“黑幼儿园”。

  7月初,月收费高达6000元的伊顿幼儿园,被朝阳区教委证实没有办学资质。

  王红兵分析说,这并不意味着伊顿幼儿园教学质量和软硬件实力有问题,主要还是在使用小区配套教育设施方面,没有得到教委认可。

  张宏告诉记者,有些小区开发商,还会重新向国资委缴纳土地出让金,将原本配套公益设施用地转变为商业用地。比如南京星河枫园小区,原本要建一个三层楼的幼儿园,当居民入住后,开发商又宣称,该地已卖,并将建设一栋18层的商住楼。小区居民强烈抗议。

  王红兵认为,改变用地性质的情况比较少,更多的是,开发商直接将配套教育设施挪作商用。而教委没有执法权,无法强迫开发商交产权,也只能听之任之。

  设置新法,堵漏纠偏

  基础教育“十二五”发展规划提到,将由政府建设配套园,资金通过开发土地出让形式解决

  在小区配套园问题上,开发商“该建不建”、“建了不交”、“挪作他用”的现象比比皆是。

  北京教育督导室于2007年对本市住宅小区建设中的配套教育设施,做了专题调查。

  调查显示,丰台区1984年-2003年,共有开发小区31个,应配建托幼园所50处,实际上,只建了24处。其余26处或没建或挪作他用。门头沟滨河地带小区,建筑面积150万平米,无一处教育设施。

  据不完全统计,目前北京市十五区县共建有小区配套园240余所,占北京市园所总数的近五分之一,但实际应建数应远高于此。

  在张宏看来,主要原因是现行的学前教育条例某些规定不够准确。条例只规定了移交教委管理,而“管理”是个过于宽泛的词,是否意味着产权移交,可以有不同的解读。

  关于这一问题,北京市政协也曾做过专题调研,并向市教委上交提案。

  北京市教委在提案回复中表示:正在制定的基础教育“十二五”发展建设规划(学前教育含在其中)中,小区配套幼儿园的建成方式将发生重大改变,由原来开发商建好后交给教育行政部门,转变为以政府为主体,小区配套设施由政府建设与实施,资金来源通过开发土地出让形式来解决。

  市教委还表示,这一改变将有效解决开发商不建、缓建、挪作他用、高价出租、不按规定交付教育行政部门使用等问题,保证根据千人指标建设托幼设施。

  同时,《北京市学前教育条例》目前也在修订当中,将重点解决小区配套幼儿园管理与使用中的问题。

  民办园有待扶持

  “国有资产占有费”被认为导致教育不公,民办园会将其转嫁给家长,这笔费用应少收,或重新用于学前教育

  丰台教委的合同将于2011年到期。目前,他最担心的是,续签合同时,教委是否会上调“国有资产占有费”。

  由于李大军将幼儿园定位于中端,头一年,亏损了120万。如今收支基本平衡。但是按照合同约定,李大军明年将要给开发商分红。

  李大军觉得压力很大,尤其是那笔昂贵的“国有资产占有费”。

  朱敏能体会到李大军的压力。她是21世纪实验幼儿园的园长,亦是北京市政协委员。她说,如今教委的这笔“国有资产占有费”,也成为了民办园的发展瓶颈。

  她认为,这笔费用的收取,还影响到家长、幼儿、社会等各方利益。首先,这会让民办园办园者望而却步;其次,办园者成本增加后,势必会将其转移到幼儿家长身上,从而增大家长的负担。

  朱敏有这样的疑问,如果将幼儿园都定义为公益事业的话,为什么公办园使用配套教育设施,可以不支付“国有资产占有费”;而民办园就要支付这笔费用。难道很多民办园不具有公益性?

  朱敏认为,将小区配套幼儿园的“国有资产占有费”减少至每年十万元以下,并在三至五年内免收该费用。

  据了解,上海在发展学前教育时,吸取国外做法,虽然也大力开办公办园(上海约有70%为公办园),但也会给予民办园一定补贴,给予上民办园的孩子家长一定补贴。

  据一位参与制定北京基础教育“十二五”发展建设规划的学者透露,北京确实应该大力扶持民办园,而在规划中却并未提及民办园如何发展。

  韩小雨建议,小区配套园更多的应建为公办园或非营利性幼儿园,目前朝阳对此正在探索。

  李大军也希望这天能早日到来,毕竟他还是想办一个公益性的幼儿园。

  社区配套幼儿园

  开发商该建不建、缓建配套园,或者挪作他用

  导致配套园数量少,入园难

  开发商建了配套园不将产权交给教委,而是直接高价租给办园者

  导致配套园收费高,入园难

  开发商建配套园将产权交教委,办园者缴国有资产占有费,经营配套园

  导致办园门槛高,配套园少,入园难

(责任编辑:姜颖)
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