北京申論考前押題(三)完善住房制度
  2006年12月06日10:22 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
 
  住房問題(一)——綜述

  問題:
1、商品房供需結構矛盾突出。
  目前,房地產市場供給中檔商品房為主體,大戶型比例過大,而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年,住宅銷售面積比去年同期增長了20%,而銷售套數隻比去年同期增長了近10%,新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主,上半年80平方米以下新建商品房銷售面積佔住宅銷售面積的5.54%,80-120平方米的中戶型佔住宅銷售面積的21.95%,120平方米以上的大戶型佔銷售面積的72.51%。
  2、房價上升速度過快,房價收入比相對偏高。
  房價持續上升十分不利於解決城鎮居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題,將制約住房消費的增長。住宅市場在經過幾年的消化和發展后,目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低,就是積蓄較少,對住宅產品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制,極有可能導致住宅市場大幅度波動,影響經濟的持續發展。
  3、行業集中度偏低,企業自有資金嚴重不足。
  房地產的投資風險較大,要想在日益激烈的房地產市場競爭中長久地生存和發展,必須具有強大的資金實力。而我市房地產行業真正形成實力雄厚的大型開發企業並不多,目前全市房地產企業共有300余家,但一、二級企業不到30家,注冊資本在5000萬元以上的企業幾乎沒有,大部分企業自有資金不足,對銀行貸款依賴性很大,潛在風險加大。

  原因:
1.市場秩序不夠規范。

目前房地產市場無論是在開發、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。據有關調查資料顯示,有76.2%的企業認為房地產開發市場存在一定程度上的無序化及房地產市場管理不規范化的問題,87.7%的企業認為房地產中介服務市場體系一般,94%的企業認為中介服務市場不規范。
2. 造成房價上漲的原因主要有:
一是開發商炒作,抓住購房者買漲不買落的心理,佔調查總數的67%。
  為了抬高房價,獲取更多的利潤,許多房地產開發商利用各種方法和方式不斷的對房地產行業的發展作商業化炒作,從而盡可能的發布各種有利於抬高房價的虛假信息,對消費者購房行為進行錯誤的引導。同時,許多房地產開發商利用消費者害怕房價持續上漲的消費心理,在房價上漲的過程中讓消費者購買,從而獲取高額利潤。
  二是土地開發成本上升,價格過高,佔調查總數的43%,在我市商品住房成本構成中,土地價格佔到21.4%。
  近年來,我國由於各種原因,可以利用土地的數量正逐步減少,這就導致可利用的土地資源呈現緊缺的發展態勢。基於是種狀況,土地開發成本不斷上升,土地價格不斷上漲,因而房地產開發的成本也相應提高。這些都成為房價上漲的決定性因素。
  三是市區土地供應量逐步減少,拆遷成本高。
  目前,隨著社會經濟的發展,我國的城市化建設步伐不斷加快,對城市市區土地的需求和利用量在不斷的增加,然而市區土地可利用率正在逐步減少,這就造成了城市土地供需矛盾。同時,在城市改建過程中,對於市區內舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財力,這些因素必將加大房地產開發商的成本。
  四是房地產市場需求旺盛,隨著城市居住人口的增加,住房制度改革深化,購房積極性不斷高漲,加上住房公積金制度和個人住房按揭貸款的推行,提高了居民的購買能力,擴大了商品房市場的有效需求﹔
  五是鋼材、水泥等原材料的上漲,直接導致住房價格的上漲。
  六是經濟適用房在住房供應中所佔的比例小,平抑商品房價格作用相對薄弱。
3.政府下設的房地產開發公司不規范運作。目前,各級政府(市、區縣)均成立了房地產開發公司,而這些公司既資金短缺,又缺乏專業人才,在競爭中很難自下而上,但地方政府為了扶持這些公司,就利用行政權力,將區位最好的土地無償劃撥給這些公司,作為啟動條件。然后這些公司將這些土地在無任何投入的情況下轉讓給有錢的“下家”房地產公司,有錢的房地產公司不想拿“二手地”,但因為有的地方土地市場不能公開競標,隻能吃進二手甚至三手地。實際上,這些地方政府下設的公司是利用行政手段剝了進行實質性投資的開發商的“一層皮”。據調查,“這層皮”大約佔住宅開發成本的四分之一到五分之一。而這些隻憑一張紙就由政府批准的房地產開發公司所取得的巨額利潤,是十分不合理的。實際上,據權威部門的調查,真正搞開發的房地產公司利潤率是很低的,他們一般將這層不合理的“皮”打進住房成本,從而抬升了房價,最終受害的不僅僅是開發商,而且也是廣大的購買者。


  對策:
  1、加強市場監管,保障市場功能的充分發揮。
  建立房地產市場信息系統和預警預報體系、加強商品房預售管理和跟蹤管理、實行商品房合同備案和商品房預售登記制度,房地產管理部門要依法查處違規行為,並記入房地產企業和中介機構信用檔案,公開予以曝光。
  2、加強經濟適用房和廉租房建設力度和管理,調整住房供給結構。
  建設管理部門嚴格審查,加強跟蹤監管。房地產管理部門要嚴格執行購買經濟適用住房申請、審批、公示制度。同時,嚴格控制非住宅和高檔商品住宅建設,努力增加中低價位、中小戶型的經濟適用住房、普通商品住房供給。
  3、調整建設用地供應,嚴格土地管理,規范土地市場。
  完善住房保障制度,健全市場體系。進一步深化住房分配貨幣化改革,加強住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級市場,鼓勵居民換購住房。在房地產市場成熟的城市,住房二級市場交易量應大於住房一級市場的交易量,應該形成高收入者購買商品房,他們騰出來的二手房會被下一收入層次的家庭佔有,下一收入層的二手房又會繼續向下傳遞,以形成住房一、二級市場的良性互動,促進房地產市場的持續穩定發展。
  4、建立房地產業多渠道融資方式,促進規模化經營。
  加速推進房地產証券化,利用証券市場的功能,實現房地產的資本大眾化。鼓勵發展房地產基金,鼓勵房地產企業上市融資,建立房地產業多渠道融資方式,減輕銀行風險。積極採取措施扶持優勢房地產企業,使其盡快做大、做強,還要在房地產領域全面引進競爭機制,充分運用資本市場,通過收購、兼並推進房地產企業的資產重組和企業擴張,通過優勝劣汰,加速房地產規模經營步伐。
  5.高度重視穩定住房價格。各級政府要切實負起穩定住房價格的責任﹔切實整頓和規范市場秩序,嚴肅查處違法違規銷售行為﹔加大打擊、處罰各種違規、違法行為的力度﹔認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查﹔建立房地產企業信用檔案,違規、違法行為公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的,建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰,並向社會公布﹔正確引導居民合理消費需求。
6.我們要加強經濟適用房、廉租房的建設管理,解決中低收入家庭住房問題。

  住房問題(二)——經濟適用房問題  

  經濟適用住房,是指政府提供政策優惠,限定建設標准、供應對象和銷售價格,具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用住房對建立合理住宅供應體系,實現城市規劃布局調整,深化住房制度改革,滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現經濟適用住房政策性和保障性要求,大力加強經濟適用住房 

建設和管理,嚴格控制供應范圍和建設標准,促進經濟適用住房建設健康發展是各級政府控制房價的重要舉措。
  問題:
  1.供應與需求脫節。
  2.戶型超標和開放商暴利問題。
  3.銷售環節上的漏洞。漏洞主要有兩個:一個是 開發商的“瞞”,即留下一定數量的房號自己操縱﹔另一個是購房者的“騙”,即不符合條件的騙購經濟適用房。
  原因
  1.各地政府規劃中的經濟適用房的供應量,沒有明確地側算出需求量﹔之所以沒有明確測算出需求量,是因為對購買者收入的界定標准不科學,經濟適用房的保証面過於寬泛。
  2.戶型超標有一定的歷史原因:房改之初,建設經濟適用房承擔著一定的擴大內需、拉動經濟增長的任務,因而建設標准限制不嚴。開放商暴利問題的原因是:政府管理部門監管不嚴。
  3.開發商的“瞞”,一個重要原因是:當初經濟適用房放量供應,項目過多,由政府銷售存在一定困難。購房者的“騙”,其重要原因是:居民收入透明度不夠。
  4.經濟適用房制度不健全。主要表現為:價格的雙軌制(即高價的商品房與平價的經濟適用房。價格雙軌制的存在,會誘使一部分人通過各種關系,購買低價經濟適用房進而出租轉賣謀利。)、法律制度不健全(法律對那些在銷售環節中取得暴利的人沒有受到處罰)、缺管統一的協調和監控機制(政府管理者和居民申請者之間存在嚴重的信息不對稱,政府部門要准確掌握誰有資格取得經濟適用房,幾乎是不可能的。我國居民收入來源復雜,不少居民的真實收入政府無法掌握尤其是大量高收入者逃避個人所得稅)等。
  對策:
  1在我國推行以解決中低收入者住房問題為重點的住房分類供應制度﹔
  2對經濟適用房給予優惠政策,並理所當然地調控經濟適用房的戶型、房價和供應對象﹔
  3大比重地建設與我國經濟水平相適應得小戶型、低造價住房。在今后十年內,各城市年建設小戶型、低造價住宅的比重,逐步達到佔住宅總量的60%。為把計劃落到實處,城市政府每年要把小戶型、低造價的建設計劃,有計劃地分解下達到每個待建的住宅小區。同時制定法規,凡不按計劃建設小戶型、低造價住宅的房地產企業,要給予高額罰款,直至取消營業執照的處罰﹔
  4有區別地運用稅費的調節作用,使之充分產生鼓勵小戶型、低造價住宅,抑制大戶型、高造價住宅的作用。
  5完善經濟適用房法律制度。首先,對經濟適用房的購買程序、購買資格、監控機構和出明確規定。其次,法律應對那些有權力背景和財力基礎的人通過暗箱操作,私相授受,權錢交易,不當謀利的給予制裁。
6建立統一的協調管理部門,加強監管力度。政府可以通過單位和街道開具証明的方式,並加以証明一個家庭的准確收入。


  住房問題(三)——商品房問題

問題:
1.擅自改變設計,如戶型、層高、樓間距等。
2.售中制造虛假旺銷假象,欺騙消費者。商品房中樓層、朝向、戶型、位置不同,直接影響銷售,為了盡快賣出不太好的房源,有的人為制造旺銷假象,大量散發夸大其詞的商品房銷售廣告,誘導消費者購買,在廣告和樓盤圖上消費者往往見到的是一路飄紅的優惠,有的甚至雇佣“房托”,抬高商品房價格,造成消費者盲目搶購、上當受騙。
3.現房出現質量問題維修難、退換更難。商品房和其他商品一樣,出現質量問題在所難免。但是,一旦出現問題,消費者面臨維修難、退換更是遙不可及的境地。
4.新房入住后配套設施跟不上,影響正常生活。搬入新居的消費者常常被高層電梯不能正常使用、煤氣遲遲不開栓、綠化得不到落實、房証、契稅証不能如期辦理等后續問題所困擾。
5.開發公司借交鑰匙之機亂收費。消費者支付房款后,開發公司和物業公司還要求消費者交納對講門費、拆改抵押金(保証金)、預交物業費等。
6.面積縮水,消費者房款被鯨吞。目前,商品房銷售大部分按照建筑面積計算,開發公司故弄玄虛,使面積縮水的機會比較多,消費者套內面積減少,與購買數量不符,直接關系房價款,使消費者多付冤枉錢。

原因:
1、經營者以損害消費者合法權益換取最大利益
首先,商品房經營者以獲取最大利潤為最終目的。房地產行業投資大,生產周期長,經營者急於收回成本,急功近利,違背誠信原則,採取偷工減料或者把工程承包給沒有資質的建筑施工方,使用質次價低的不合格建筑材料,牟取暴利,如此建筑出來的商品房質量低劣。
其次,由於商品房標的額大,以侵害消費者權益為代價獲取的利益非常可觀,所以屢禁不止。
2、監管部門監管不到位
一是對房地產行業的監管由建設行政主管部門、房地產行政主管部門監管,由於上述部門部分管理資源薄弱,存在監管盲區。
二是部分工程質量監督單位在監督中存在監督不到位的問題,主要表現在按照《城市房地產管理法》、《建筑法》的要求,“未經驗收合格的房屋,不能交付使用”,而房屋驗收合格的標准是取得《竣工驗收証書》,但是,目前很多工程在土建、消防、電梯、燃氣、民防、規劃、環保、檔案等方面隻有部分合格就可以通過驗收,其中消費者投訴比較集中的隔音差、保溫層偷工減料、防水層質量差等較為嚴重的問題也能夠順利通過驗收。
3、法律法規嚴重滯后,缺乏可操作性強、細化的問題
一是專項法規目前隻有《城市房地產開發經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》,出現糾紛要適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》,缺乏細化的、操作性強的專業法規。
二是為有效解決商品房消費糾紛,最高人民法院作出了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》,但是在該《解釋》中,商品房出現問題后,除主體結構質量問題外,消費者享受不到退換的售后服務﹔同時,對屬於維修范圍的,經營者無理拖延的不容易認定。
三是按照司法實踐,對於面積縮水問題,隻能以房地產開發公司提供的數據為准,如何消費者領取鑰匙,對於商品房面積有疑問,就必須自已向有關部門提出申請,自掏腰包進行檢測,這對消費者顯失公平。
四是消費費與房地產開發公司出現糾紛后,消費者舉証難,因為,建筑圖紙隻掌握在房地產開發公司,如果消費者維權,需要消費者舉証,而許多消費者缺乏舉証能力,往往望而卻步,使維護自身合法權益的行為夭折。
4、消費者缺乏理性科學消費知識,盲目跟風
一是由於商品房既有使用價值又有投資價值,消費者往往擔心房價會越漲越高,除正常自住、換房外,紛紛提前消費甚至過度消費的也大有人在,以強勢支撐起了房地產消費市場,商場如戰場,消費者應審時度勢,適當博弈,理性、科學、成熟地消費。
二是消費者缺乏對商品房合同、選房、驗房、擁有權利等基本知識、法律法規的了解和運用,往往因為急於拿到鑰匙,忽略了對商品房進行仔細的檢驗、驗收。
5、消費者弱勢地位突出,難以與實力雄厚的經營者抗衡
商品房侵權問題一旦出現,最有效的解決途徑是通過訴訟解決,房地產開發公司擁有專業律師,專門負責處理消費糾紛,與消費者打官司。而消費者作為一個個體,弱勢地位突出,訴訟耗時費力,成本大、時間長,消費者往往為了維護自身合法權益,要放棄大量時間和正常的生活,即使贏得了訴訟,也是身心俱疲,所以很多消費者因為害怕麻煩放棄了自已的權益,間接地助長了不法開發者的氣焰。

對策:
1、國家加強宏觀調控力度,發揮“看得見的手”之作用
房地產行業因其特殊性、市場初期不規范性,價格偏離了價值的軌道,市場規律不能完全發揮作用,需要政府有關部門適當進行宏觀調控,充分發揮稅收杠杆、金融機制的作用,兼用最高限價、投放惠民經濟住宅等行政手段,有效解決房價虛高、炒房泛濫、質量低劣等熱點問題,引導房地產行業健康穩定發展。同時,宏觀調控的作用不可能一蹴而就,需要過程,需要制定長遠目標。
2、監管部門實施全方位、動態監管,使違法行為無機可乘
一是要嚴格市場准入,杜絕無經營能力、無資質經營者進入市場,造成魚龍混雜﹔
二是統一制定嚴密的預售、銷售格式合同,對易引發矛盾和糾紛的模糊問題加以澄清,並應向弱勢群體傾斜﹔
三是實行“巡查”,對商品房預售、建筑、售后進行全方位、多角度的動態監管﹔
四是加快信用體系建設,對信用等級差的企業加強監管﹔
五是建立透明信息平台,對侵權企業、行為、類型予以曝光,警示消費。
3、提高企業自律意識,自覺守法經營、誠信經營
一是在經營過程中要有長遠發展目標,樹立品牌意識,遵紀守法自覺自律,在開發、建設、銷售、售后等各各環節嚴格執行國家標准,保証進入投放市場的商品房質量﹔
二是自覺承擔社會責任,通過商品房交易成為滿足社會、企業、消費者各自需要的多贏平台。
4、引導消費者科學理性消費,提高自我保護意識
政府相關職能部門要通過開展消費知識專題講座、發放宣傳材料、咨詢答疑等活動。讓消費者掌握選購商品房有關的法律法規、常識、技巧等知識,提高消費者選購、識別商品房的能力,增強防范意識,加強維護自身合法權益保護能力,引導消費者科學理性消費,為消費者營造放心消費環境。
5、構筑保護消費者合法權益的綠色通道
首先,國家要對商品房市場進行宏觀調控。採取商品房限價以及加大中低端市場供應等措施。
其次,各級政府有關部門要堅持以科學發展觀統領經濟發展全局,按照立足科學發展、著力創新,相互協調社會各方面的力量,建立健全完善的消費者維權體制機制,為開創消費者權益保護工作新局面服務。

  資料來源:中公網
 

來源:教育頻道 (責任編輯:臧文麗)


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