北京市公務員考試重點預測題之一(房價)
  2006年12月05日08:46 【字號 】【留言】【論壇】【打印】【關閉
 
  一、注意事項

  1、申論考試是對應試者提出問題、分析問題、解決問題的能力和文字表達能力的測試。

  2、作答參考時限,閱讀材料40分鐘,答卷110分鐘。

  3、仔細閱讀給定資料,按照后面提出的申論要求依次作答。

  二、資料

  1、在中央政府抑制地產投資過熱及房價過快增長的宏觀調控政策下,2005年房地產市場出現了明顯降溫的成效,其主要表現在三大方面:

  一是全國房地產投資增幅顯著回落,六年來第一次降至20%以下,2005年全國完成房地產投資總額為15759.3億元,同比增長19.8%,比上年同期回落8.3個百分點,三大類房地產投資增長全面回落,住房、辦公樓和商業營業用房投資分別增長21.9%、13.4%和16.0%,分別比上年同期回落6.8 個、14.9個和15.4個百分點﹔二是東部過熱地區房地產降溫更為明明,2005年東部地區房地產投資僅增長14.0%,比上年同期大幅回落13.9個百分點,中部地區也有所降溫,其中上海、北京、浙江等重點房地產地區增長僅為10%左右或僅有微幅增長,分別增長6.1%、3.5%和12.3%,比上年同期分別回落24.3個、19個和19.9個百分點﹔三是房價增幅趨於日落,國家統計局公布的平均商品住宅銷售價格同比增長7.5%,比上年回落1.9個百分點,其中上海和杭州等熱點城市出現房價持續下降,同比增幅大幅回落。

  令人擔心的是,去年下半年以來北京、廣東房地產銷售明顯過熱,房價大幅攀升,大有代替上海、浙江帶動新一輪房地產過熱的苗頭。

  2、目前有三股強大的力量可能使正在進行的房地產調控夭折:

  首先是金融機構有一股前新未有的投資沖動,多個數據可以反映這種沖動,即一季度房地產資金來源中,國內貸款大幅擴張,同比增長48.5%,比2005年一季度快36.4個百分點,比2004年一季度最熱時期的增幅還快17.8個百分點。第二股力量是地方政府。多數地方把房地產作為支柱產業,經濟增長速度不能放慢,也就是投資不能慢,投資不能慢主要是房地產不能慢,因為房地產是地方財政和多種城市經營動作的“搖錢樹”。

  第三股力量是投機資金的大量存在。現在許多人非常關注外匯儲備和居民儲蓄的快速增長,但增長最快的是游資(國內和國際),這些游資現模非常大,而且與其他幾股力量結合,將會對房地產等市場造成巨大的沖擊。

  3、2000年以來,商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數,2004年分別為14.4%和 15.2%.。東部地區房價漲幅最高,而且有進一步上升趨勢。全國部分大中城市房價上漲過快,比如上海、杭州,平均房價漲幅連續兩三年超過15%以上。而且,房價上漲過快現象呈現蔓延態勢,由上海、浙江、江蘇等東部沿漲地區向中、西部地區擴展。與此同時,商品房銷售價格上漲帶動了二手房交易價格上漲。

  目前房地產的需求不是較變為階段性、結構性的需求過度擴張。2005年全國商品房住宅竣工面積僅佔銷售面積的73%,東部和部分中心城市成為突出,上海銷售面積已經連續四年大於竣工面積。有些地方拆遷規模反彈所帶來的被動性住房需求上升,也加劇了供求矛盾,進一步促進房價上升。有13個省市房地產開發投資增幅超過30%,其中6個地區超過50%,最高的達到115%。

  非住宅開發比例偏大,空置面積上升。中低價格位、中小套商品住宅供應比例偏低。2005年一季度,部分城市100平米/套以上的佔總量的60-70%,個別城市高達87%。2004年全國經濟適用房住房開發投資出現負增長,佔房地產開發投資比重由6.1%下降到4.6%,有些地區甚至停止了經濟適用房的建設。

  4、5月17日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,提出促進房地產業健康發展的6條措施,即“國六條”:

  (一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃,對新建住房結構提出具體比例要求。

  (二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策,完善住房轉讓稅收政策,有區別地適度調整政策,引導和調節住房要求,科學確定房地產開發土地供應規模,加強土地使用監管,制止囤積土地行為。

  (三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度,減輕被動性住房要求過快增長。

  (四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管,制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。

  (五)加快城鎮租住房制度建設,規范發展經濟適用住房,積極發展住房二級市場和租賃市場,有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

  (六)完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度,全面、及時、准確地發布市場供求信息,堅持正確的輿論導向。

  5、過去幾年,各地建筑材料價格都出現了上漲的情況,裝飾裝修用材料的價格上漲均超過了10%。根據房地產的一般經驗,一個項目的開發成本,基礎建筑材料成本就佔整個建筑成本的70%左右。比如,某樓盤建筑材料成本為2500元/平主米,那麼建筑材料成本就幾乎接近2000元/平方米。而建材價格上漲了20%,除開建筑行為大批量採購的價格優惠大約5%,建筑成本就隻能增加12%,這個幅度如果不加到房價中,變化是很大的。

  建材漲價,嚴重影響了各地房產開發速度,其中對於中小發展商業說,受傷最深。目前很多中小樓盤的開發商和建筑商之間的合約,都是要求建筑商以一定價錢包工包料的,建材上漲幅度如此之高,如果按照原來的開發速度,建筑商的利潤無疑將被大大削弱。建材價格上漲引起建筑成本上升,勢必導致房價全面上升趨勢。

  6、據《北京晚報》2006年1月28日報道,北京市國土局新聞發言人張維副局長介紹說,2005年土地計劃進行了結構調整,調整后的基礎設施、公益建筑以及經濟適用房用地大幅增加,而商品房土地供應由計劃的1750公頃下降到900余公頃。針對部分開發商“供地緊張必然引起房價上漲”的論調,張維表示,商品房土地供應計劃雖然減少了,但能夠形成有效供應的住宅用地仍然在2000公頃左右,與上一年持平。他進一步解釋說:“2004年8月31日大限前,大約有1300公頃土地提前投放到市場,這些土地會在2005年形成供應,考慮到市場的接受能力,對去年商品房供地計劃作出了適當調整,調整后、商品房供地雖然減少了近一半,但是市場總的供應量並沒有減少”。張維指出,減少商品房土地供應量也是為更好地促進目前存量土地的利用,“新的商品房供地減少,開發商才會將目標轉為存量土地上,從而有效促進存量土地的利用”。據介紹,目前北京市存量土地規模大約在4000公頃左右,完全可以滿足一到兩年的建設使用。

  針對住宅土地供應,張維說:“2005年共有111個項目共5400公頃的土地由開發商進行一級開發,隨著這部分土地開發的陸續完成,2006、2007兩年土地供應應該說很充足。因此,購房人不必擔心住宅土地供應不足而引起的房價上漲。”

  7、北京市2006年將重點發展普通商品住房,制定並落實中低價位、中小套型普通商品住房供應政策,主要滿足大量中低收入家庭住房需要。

  2006年北京市計劃竣工經濟適用住房200萬平方米,該市建委負責人介紹說,2006年市建委還將繼續完善經濟適用住房政策,主要體現政府對部分中低收入家庭、特別是拆遷居民等特殊群體的保障性供應,嚴格限制經濟選用房供應對象、面積標准和再上市交易﹔同時進一步擴大廉租住房比例﹔加快建立住宅發展與保障體系,重點發展普通商品住房,制定並落實中低價位、中小套普通商品住房供應政策,以滿足中低收入家庭的住房需要。

  8、據某市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表顯示,在所到的23個樓盤成本目錄中,商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等﹔銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經測算,開發商的利潤率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個,呈現出樓盤越高檔,利潤率越高的基本特點。

  9、新華社2005年3月17日報道,最近江蘇一家在全國也算得上重量級房地產公司的老板向媒體反映:某些城市房地產價格的過快增長並非完全是市場因素使然,而是政府“操盤”的結果,政府調控市場的“有形之手”充當了推動房價過快增長的角色。

  據這位老板說,現在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源,可以說賣地越多,政府“手頭”越活﹔價格越高,收益越多。有個城市為了抬高出讓土地的價格,特意請他們這家公司來當“托兒”,與外地投標企業競價。這位老板十分擔心價格招得太高了,砸在自己手裡吃不消。“你隻管往高裡抬價就行了,如果砸在手裡,由政府兜底,大不了再還給政府”,政府的一位官員這樣“開導”他。吃了政府官員的“定心丸”,這位老板競起價來底氣十足,果然使地價迅速?升,再創這個城市土地出讓價的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動地價上漲的事例在不少城市都存在著。

  政府人為操控土地通過價格傳導機制及其市場表現,對很多人的購房心理產生了影響,“早買”成為不少購房者的共識,一些手中有金錢而無投資渠道的人,就把購置第二套、第三套及至更多套房子作為一種投資,從表面上看起來,購房需求十分旺盛。正因為如此,每當有人警告某個城市存在房地產泡沫時,當地政府都要進行嚴厲的反駁。與中央政府不一樣,地方政府不會自覺考慮到宏觀經濟過熱問題,地方政府希望的是房產繁榮能讓土地升值,增加地方財政收入,提升政績,所以與中央抑制房地產投資政策取向相反,他們有支持房地產投資的沖動。在這個利益驅動下,我們看到,許多地方政府以重新規劃市區、建開發區、大學城等名義圈地,不顧一切搞房地產開發。與此同時,地方政府希望房子價格越來越貴,這樣才能吸引更多的開發商,才能賣出更貴的土地價格。

  10、在國家發出多道宏觀調控“金牌令”,地產市場“溫度”漸漸走低的情況下,溫州人仍然敢“逆水行舟”。2005年中,在溫州當地一家媒體的組織下,50多位溫州人組成的“上海杭州投資置業團”在上海、杭州兩地考察,成交房子8套。此前一月,另一路溫州“炒房團”在南京已取得不俗“業績”——8名溫州人合資數千萬元拿下南京等地200套房子。此次,溫州“炒房團”之所以逆勢而行,就是窺見了利益鏈的存在——不少城市否認自己轄區內的房地產市場存有泡沫,急於表示調控已到位﹔有明文規定,禁止以媒體名義組織購房團到各地炒房,但媒體“炒房團”仍馬不停蹄,從東到西,直炒到“天涯海角”﹔為了業績考慮,一些銀行想方設法打“擦邊球”,視實行關於對房地產價格上漲過快城市和地區個人住房貸款最低首付款比例提高到30%的規定於不顧,支持低首付貸款﹔為了提升房價,房地產商實行房價“雙軌制”,給房屋中介、“炒房團”低價,給普通消費以高價……這些,不符合政府對房地產市場的調控精神,也違背了廣大消費者的意願。

  11、對於國內房價的未來走勢,最根本的問題就得看政府(包括中央政府與地方政府)對市場的理解了。因為,目前國內新一輪房地產需求擴大膨脹,有其幾十年積聚的住房需求的釋放,也有政府信貸政策誤導,而后一種情況越來越成了主流。在目前的情況下,由於銀行的超低利率及銀行對資金的獲得性,使得國內民眾住房需求出現了虛假繁榮,大量沒有支付能力的人紛紛進入房地產市場,導致中國的房地產市場才發展幾年就遠遠地超過人家發展幾百年的市場。發達的市場經濟國家房地產市場發展幾百年,個人住房持有率,歐洲的法國與德國僅30%-40%,美國僅68%,但北京則為85%,上海為81%。

  對於剛剛從學校畢業的年輕白領來說,存錢的速度往往趕不上首付上漲的速度。工作一年,夫妻兩人存了三、五萬元,但首付一年可能要漲八、九萬元。對於相當一些白領階層成員來說,即使努力買了房子,經濟負擔的沉重也是可以想見的。有專家指出,隨著中國個人消費信貸(特別是住房信貸)規模的急劇擴大,一些大城市的居民已經成為高負債一族。其中,上海和北京的家庭債務最高,分別達155%和122%,已經超過2003年美國的平均家庭債務比例115%。結果,就是生活質量的明顯下降。而對於城市中的下層來說,影響則在於,對於不得不買房的人來說(包括拆遷房),經濟壓力要更為沉重﹔對於一時買不起房子的人來說,房子離他們越來越遠而不是越來越近﹔而對於租房者來說,也不會沒有影響,因為房租是與房價相聯系的。

  12、建設部總經濟師房地產司司長謝家瑾指出,房地產市場的問題不僅僅是經濟問題,也是社會問題,更是政治問題,房地產業的宏觀調控並不是要“打壓房價”,政府不希望房價出現大起大落。現在大部分家庭都擁有自己的房產,房價大落,許多家庭就會出現負資產,對社會穩定沒有好處,特別對金融安全帶來威脅。

  《人民日報》2005年6月7日刊登了對謝家瑾的專訪。謝家瑾指出,從需求情況看,房價雪崩下降在全國范圍內不大可能出現,但非正常上漲的勢頭會得到遏制。這次出台的政策的確增加了投機的成本,但不會影響普通居民購買自住的普通商品房。炒房的泡沫消退后,市場會趨於平衡,改善性住房需求也會更理性。而投機性購房需求的下降,是這次調控的主要目標。

  13、房地產業的持續高溫令開征房地產稅的討論成為關注焦點。2005年3月20日,財政部副部長肖捷在出席“中國發展高層論壇”時明確表示,我國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕,問題嚴重,今后一段時期將重點推進地產稅改革。從近來財政部高層在不同場合的表態看,出於遏止房地產投機行為等考慮,開征房地產稅已成定局。據透露,目前房地產稅試點城市正在篩選之中,“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。

  14、2005年6月1日之后,隨著各地政府關於房地產政策的出台,“房地產新政”的走向,成為政府、房地產企業及民眾十分關注的問題。我國社會學者易憲容認為,政府要調控房地產市場,隻能通過對房地產市場供求關系來改變市場對住房的需求,通過市場需求來影響房地產市場價格。所以,無論是“穩定房價”還是“調控房價”,都是對宏觀調控的一種誤讀。更何況這次房地產新政基本上都是一些微觀手段,如禁止房地產炒作、整頓市場行為、調整住宅結構等,這些手段是政府規范房地產市場的基本職能,不能算是對房地產市場的宏觀調控。

  因此,政府對房地產市場的宏觀調控,主要是調整房地產市場的供求關系,因為房價是通過房地產供求關系變化來調整的。

  三、申論要求

  1、請根據材料概括目前房地產業存在的主要問題。概述文字要簡明扼要,不超過200字。(20分)

  2、我國政府此輪對房地產業進行宏觀調控已經有兩年之久,下面是社會各界對此問題的一些理解,請根據給定材料,指出哪些理解是不正確的,並說明理由。要求:隻說明你認為不正確的觀點的理由﹔如果在正確的觀點下面作答,此題將倒扣分﹔每條說明理由的字數不超過150字。(30分)

  A、目前我國部分地區房價過高,中低價位商品房的比重太低是一個重要原因,政府、開發商和“炒房者”也都有很大責任。

  B、我國政府對房地產業進行宏觀調控,是因為某些地區房價過高,房地產業泡沫已經產生,調控的目的就是要讓過高的房價降下來。

  C、從官方公布的2005年各地的房價走勢看,我國此次對房地產業進行宏觀調控初步取得了成效。

  D、調控房地產業是經濟問題、社會問題、更是政治問題,所以調控措施主要應該使用行政的手段,並輔之以經濟的、法律的方法。

  E、增加消費者在房地產保有和交易環節的稅費,將是我國政府未來規范房地產業的一個重要方向。

  3、假如你是政府價格主管部門的工作人員,請以“我對政府穩定房價問題的思考”為題,寫一篇1200字左右的文章。要求:觀點明確、條理清晰、聯系實際、有針對性。(50分)

  參 考 答 案

  1、目前房地產業存在的主要問題

  目前房地產存在的突出問題,包括以下幾個方面:第一,房價上漲過快。2000年以來,商品房及商品住宅平均銷售價格漲幅突破了兩位數。第二,市場需求偏大,供需矛盾突出。目前房地產已由前些年的需求不足轉變為階段性、結構性的需求過度擴張。第三,部分地區房地產投資增長仍然偏快。第四,市場結構不合理。非住宅開發比例偏大,控制面積上升。中低價位、中小戶型商品住宅供應比例偏低。

  2、B、D是不正確的觀點。

  3、[參考例文]

  我對政府穩定房價問題的思考

  近兩年,蓬勃發展的房地產業遍地開花,為我國經濟快速發展做出了貢獻,逐漸成為我國國民經濟的重要支柱產業。但與此同時,局部地區房價過高成為社會關注的焦點,上海、北京等地的黃金地段房價甚至超過每平方米3萬元人民幣,普通居民根本無法負擔。房地產泡沫的積聚,正在成為我國社會穩定、金融穩定和經濟持續健康發展的威脅。

  房價過高,與我國經濟發展、城鎮化加速、居民消費需求提高有關,商品住宅的供應結構不合理、中低價位商品房比重太低也是重要原因,而且政府、開發商和“炒房者”都有很大責任。面對如此狀況,2005年我國政府果斷出手,出台一系列平抑房價的政策,被稱為“政策組合拳”。從2006年初官方公布的各地房價數據看,房價漲幅與往年周期相比下降並趨於穩定,表明這些調控措施取得了初步成效。但是,自2006年3月份以來,北京、天津、深圳、廣州等部分城市又開始大幅上漲,在此背景下,國務院又提出促進房地產業健康發展的六條措施,即“國六條”。政府要做

  好穩定房價的工作,應根據“國六條”的基本精神,在以下方面採取果斷措施:

  一是從供應方面進行調節。保持合理的土地供給並擴大房屋供給量,達到“有限過剩”,以消除房價上升過猛的推動力﹔在繼續建設配套商品房的同時,特別要注重供應結構的改善,落實中低價位商品房的供應保障,定向建造面向中等偏下收入家庭和動遷家庭的經濟型商品住宅。

  二是從需求方面進行調節。主要運用信貸和利率杠杆,抑制境內外投機炒房熱潮﹔通過正面宣傳,引導暫時缺乏購房能力的低收入家庭和就業不久的年輕人消除急躁情緒,將需求轉向二手房市場和租賃市場﹔嚴格限制地方政府因政績工程和形象工程而大拆大建,控制因拆遷造成的被動性住房需求。

  三是加強對房地產市場的整頓和監管。對於開發商囤積土地、中介機構和開發商串通起來哄抬房價要加大處罰力度﹔繼續清理整頓涉及住房建設的項目收費。對不合法、不合理的收費要堅決予以取締,繼續降低部分過高的收費標准﹔規范商品住房價格的銷售行為,商品房銷售實行一房一價、售房明碼標價制度﹔規范房地產中介服務收費行為﹔依法加強對涉及住房價格和收費的監督檢查。對部分住房價格上漲過快的地區和城市要重點檢查,對違反規定的不正當行為要嚴肅查處。

  四是完善房地產統計和信息披露制度,增強房地產市場信息透明度。公布詳細、明確的供求信息﹔有效引導公眾理性消費﹔加強對房地產價格的監測調控,各地要及時掌握房地產及其相關商品價格運行態勢,關注房地產價格變動對群眾的影響﹔此外,還要改進價格統計和分析方法。總之,我國政府對於房地產業進行宏觀調控,目的不是打壓房價,而是要保持這個行業的長期健康發展。各地政府要以科學發展觀為指導,與中央政策保持高度一致,並積極轉變職能,提高為群眾服務的意識,共同為建設一個“居者有其屋”的和諧社會而努力。

  資料提供:景山公務員
 

來源:人民網-教育頻道 (責任編輯:臧文麗)


相關專題
· 公務員考試頻道_教育頻道_人民網
相關新聞:
· 北京申論考前押題(一)社會和諧專題 2006-12-04 16:19:18.267696
· 考生必看:北京市公務員考試申論命題趨勢 2006-12-04 14:52:39.11297
· 北京公考申論熱點:醫療衛生改革 2006-12-04 14:24:31.098089
· 北京公務員考試網上報名須知 2006-11-30 12:56:45.613475
· 公務員考試作弊五年內不得報考 2006-12-05 08:11:31.631593
· 預告:專家談北京公務員招考政策及備考 2006-11-30 16:03:45.312772
· 北京市公務員考試報名照片審核的重要通知 2006-12-04 13:24:36.405489
· 浙江省高校流行語“你考公務員了嗎?” 2006-12-04 08:40:23.806501
· 專家談北京公務員考試要求及備考技巧 2006-12-01 16:16:05.437665
· 海南省2006年公務員招考筆試成績揭曉 2006-12-01 12:49:19.077391

打印文本   我要糾錯  查看留言   強國社區   給編輯寫信    E-mail推薦
 



鏡像:日本  教育網  科技網
E-mail:info@peopledaily.com.cn 新聞線索:rm@peopledaily.com.cn

人民日報社概況 | 關於人民網 | 招聘英才 | 幫助中心 | 廣告服務 | 合作加盟 | 網站聲明 | 網站律師 | 聯系我們 | ENGLISH 
京ICP証000006號|
網上傳播視聽節目許可証(0104065)| 京朝工商廣字第0394號
人 民 網 版 權 所 有 ,未 經 書 面 授 權 禁 止 使 用
Copyright © 1997-2007 by www.people.com.cn. all rights reserved